Risiko Immobilie

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich zunehmend zu einem Transaktionsmarkt. Damit verbunden ist die Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft, d.h. die Investition in Immobilien erfolgt nach den allgemeingültigen Gesetzen der Ökonomie und der Einsatz betriebswirtschaftlicher Instrumente, insbesondere die der Investition und der Finanzierung, finden immer häufigere Anwendung. Heute und in Zukunft wird derjenige in der Immobilienwirtschaft erfolgreich sein, der das Investitionsrisiko "beherrscht". Werden heute schon Eigenkapitalrenditen von über 10 % bei Immobilieninvestition gefordert, sind entsprechende Risiken bereits als Risikoprämie Bestandteil der Rendite (eingepreiste Risiken oder risikoadjustierte Renditen).

Der Druck auf die Immobilienwirtschaft kommt von der Kapitalseite, die seit jeher mit dem Risiko ihrer Anlagen vertraut ist und weiß, dass es keine in die Zukunft gerichtete Investition gibt, die völlig risikofrei ist. Gerade die Betriebswirtschaftslehre beschäftigt sich seit Jahrzehnten mit dem Problem der Investitionsrisiken und hat dazu eine Vielzahl von Instrumenten entwickelt. Im Kern geht es dabei um die Risikobestimmung und damit die Bestimmung der Risikoprämie, sowie der Risikosteuerung und -kontrolle. Erkenntnisobjekte sind allgemein Investitionen in Sachanlagen und ganz besonders Investitionen in Finanzanlagen.

Das vorliegende Buch widmet sich im Besonderen dem Risiko bei Investitionen in Immobilien, wobei die zentrale Frage zu untersuchen ist, welche Instrumente der Betriebswirtschaftslehre lassen sich mit welchen Veränderungen auf Immobilieninvestitionen anwenden. Es ist unser Anliegen, die Vielfalt der Instrumente zur Risikomessung zu systematisieren und die Zusammenhänge der einzelnen Instrumente aufzuzeigen.

Dieses Buch richtet sich primär an (angehende) Immobilien-Profis, die sich einen systematischen und vertieften Einblick in die Risiken der Immobilienwirtschaft verschaffen wollen.

3.2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse (S. 45-46)

Seit jeher zählen Immobilien zu den klassischen Kapitalanlagemöglichkeiten (Asset), die zur strukturierten Anordnung bzw. Kombination (Allocation) von so genannten Single-Asset- Portfolios als auch von Multi-Asset-Portfolios genutzt werden. Zweck dieser Asset Allocation ist die Erzielung einer angemessenen Portfolioperformance durch Bildung effizienter Portfolios. Für die optimale Aufteilung des verfügbaren Kapitals ist es notwendig, dass die Anleger ihre Anlageentscheidungen auf der Basis des Erwartungswerts der Renditen und deren Streuung treffen (wie in Abschnitt 2 beschrieben). Wie aus der Portfoliotheorie von Markowitz bekannt, lassen sich dabei effiziente Portfolios mittels der optimalen Aufteilung des Gesamtportfolios in verschiedene Anlageklassen und/oder Länder sowie Branchen bilden.

Traditionell gelten Immobilien als relativ sichere Anlageklasse. Gerade deshalb hat sich die direkte und indirekte Immobilienanlage neben Aktien und Anleihen als ein wesentlicher Teil innerhalb langfristiger und strategischer Anlageentscheidungen der Investoren etabliert. Vielmehr lässt sich vor allem bei den institutionellen Investoren, die typischerweise Portfolioanlagen betreiben, ein gesteigertes Interesse an Immobilieninvestitionen feststellen, zumal durch geeignete Auswahl verschiedener, Länder übergreifender Immobilieninvestments die Möglichkeit zur Risikoabsicherung besteht.

Diese Absicherung kann aus günstigen Risikokorrelationen der einzelnen Immobilienanlagen resultieren, die zur Risikostreuung führen. Aufgrund niedriger Korrelationen zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen müssen Immobilien bei den Vermögensdispositionen der Investoren berücksichtigt werden. Diese Risikodiversifizierung ist aber auch einer der wichtigsten Gründe für private Investoren, anstelle von direkten Immobilieninvestments zum Beispiel Anteilscheine von Offenen Immobilienfonds zu erwerben. Somit rückt für Investoren verstärkt die Frage in den Vordergrund, in welchen Ländern an welchen Standorten in welche Nutzungsformen sinnvoll, d.h. nachhaltig, investiert werden kann. Hierbei kann die Asset Allocation in der Immobilienwirtschaft helfen.

3.3 Risikoorientiertes Portfoliomanagement

Entwicklung eines Portfolio- und Risikomanagementsystems

Durch das Portfoliomanagement einer Immobiliengesellschaft lässt sich die Gesamtrisikoposition optimieren, was einen erheblichen Wertzuwachs bewirken kann. Dabei muss neben den erwarteten Erträgen der Einzelimmobilien und der mit diesen verbundenen (objektspezifischen) „unsystematischen Risiken" insbesondere auch auf objektübergreifende systematische Risikofaktoren eingegangen werden. Das Portfoliomanagement trägt damit zu einer günstigen Wertentwicklung des Gesamtportfolios maßgeblich bei und hilft zudem – gerad vor dem Hintergrund des Basel II Akkords der Kreditinstitute – den erforderlichen Finanzierungsrahmen zu adäquaten Konditionen zu sichern. Um das Portfoliomanagement einer Immobiliengesellschaft als wesentlichen Erfolgsfaktor etablieren zu können, bietet sich folgende Vorgehensweise an, die sich in der Praxis bereits in vielen Projekten bewährt hat:

a) Konzipierung eines Bewertungsmodells für einzelne Immobilien Zunächst sollte ein einheitliches Bewertungsmodell für sämtliche Immobilien vereinbart werden. Dabei wird beispielsweise der Wert einer Immobilie nach einer festgelegten Vorschrift in Abhängigkeit von allgemeinen Einflussfaktoren (d.h. „Risikofaktoren", wie z.B. vereinbarte Miete, marktübliches Mietniveau, Liegenschaftszins (abhängig z.B. auch vom Kapitalmarktzins), Grad der Inflationsindexierung oder Mietbindungsdauer) berechnet.