Rating von Einzelhandelsimmobilien - Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten

Einzelhandelsimmobilien, insbesondere Shopping-Center, sind bedeutende Faktoren im Wirtschaftsleben - als Handelsplattformen und damit auch als Investitionsmöglichkeit. Ihr wirtschaftlicher Erfolg liegt einer Vielzahl von Interessengruppen erheblich am Herzen. Dazu gehören nicht allein die Investoren, sondern ebenso die Händler selbst, die im Einzelhandel Beschäftigten, die für die Branche tätigen Dienstleister und auch die Städte und Gemeinden. Daran wird deutlich, dass zuverlässige Bewertungen und Beurteilungen von Einzelhandelsimmobilien für einen großen Personenkreis höchst bedeutsame Informationen darstellen.

Ziel dieses Buches ist es, dem Leser sämtliche Verfahrensweisen und Maßstäbe zu vermitteln, die bei der Beurteilung von Einzelhandelsimmobilien, und damit für eine Investitionsentscheidung, von Bedeutung sind. Im Wesentlichen geht es dabei darum, die betriebswirtschaftlich wichtigen Zahlen transparent zu machen, aber auch die rechtlichen, steuerlichen und technischen Aspekte werden eingehend beleuchtet. Das breite Spektrum der beteiligten Autoren aus Finanzinstituten, dem Facility Management, der Beraterwelt und dem Einzelhandel selbst sorgt für eine perspektivenreiche und umfassende Darstellung, sie ist interessant für alle potenziellen Mieter und Investoren, aber auch für Vertreter der Kommunen.

Leseprobe:

"Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven (S. 15)

Rainer Pittroff

1. Einleitung

Vorliegender Beitrag zeigt die Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland auf. Was versteht man unter einem Shopping-Center?

Shopping-Center

... sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch: die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe,

eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus/Kaufhaus/SBWarenhaus), ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen, zentrales Management bzw. Verwaltung,

die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (zum Beispiel Werbung) und verfügen über eine Mietfläche inklusive Nebenfläche von mindestens 10.000 Quadratmeter. Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und/oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers.

Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet.Die Gesamtfläche eines Shopping-Centers umfasst neben der Mietfläche die allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Center-Verwaltung und der Sanitärräume.

Fachmarkt-Center

Unter den Begriff „Shopping-Center"" werden sowohl klassische Shopping-Center als auch Fachmarkt-Center subsumiert, Fachmarkt-Center verfügen in der Regel über verkehrsgünstige Stadtrandlagen, sind gut und in der Regel auch leicht für das größere Umfeld erreichbar,

ebenerdige Nutzflächen und überwiegend ebenerdige umfangreiche Parkflächen, schlichte Funktionalität in der Optik – also wenig Chrom und Marmor – und weisen wesentlich geringere Miet- und Nebenkosten auf,

preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen und durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt werden.

2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008

2.1 Einsetzender Boom nach der Wiedervereinigung

Nach der Wiedervereinigung zwischen West und Ost 1990 veränderte sich die Handelslandschaft in der Bundesrepublik nahezu über Nacht. „Nachholbedarf"" war das Schlagwort, und viele Gemeinden der ehemaligen DDR verfolgten bald das ehrgeizige Ziel, ein Einkaufscenter oder einen Gewerbepark zu errichten, um Kaufkraft für die Region zu binden und ein möglichst großes Stück von dem neu aufzuteilenden Kuchen abzubekommen.

Wer in der damaligen Zeit auf den Autobahnen A1 Richtung Berlin oder der A4 Richtung Dresden unterwegs war, sah links wie rechts auf den Feldern riesige Plakate, die darauf hinwiesen, dass hier schon in nächster Zeit großflächige Einkaufsparks oder Gewerbeeinrichtungen entstehen sollten.

Es zeigte sich in der Folgezeit jedoch, dass es nicht immer so einfach war, Investoren für die Vorhaben zu finden und vor allem die Fragen zum Thema rechtmäßiges Eigentum innerhalb kurzer Zeit zu klären – und so mussten viele von den ursprünglichen Plänen schon bald Abstand nehmen oder sie zumindest für längere Zeit auf Eis legen. Dennoch sollte sich die Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre explosionsartig erhöhen. Es entstand eine Vielzahl von Fachmärkten.

Auch den Forschern beim EHI Retail Institute war klar, dass der Nachholbedarf Bewegung in die langjährigen Statistiken bringen würde, die das Institut seit den Sechzigerjahren regelmäßig in seinen turnusmäßig erscheinenden Publikationen darstellte."