Portfoliotransaktionen von Selbstnutzern

Deutsche Unternehmen sind deutlich öfter Eigentümer der von ihnen genutzten Immobilien als Firmen in anderen Ländern. Doch zeichnet sich seit einigen Jahren der Trend ab, aus finanzwirtschaftlichen und strategischen Gründen Immobilien zu verkaufen und – falls erforderlich - wieder anzumieten. Hierbei bedienen sich die Unternehmen unterschiedlicher Transaktionsformen


Leseprobe:

1 Einleitung und Problemstellung (S. 1)

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Als gewerbliche Selbstnutzer nehmen Unternehmen in Deutschland eine wichtige Position als Immobilieneigentümer ein. Gegenüber dem internationalen Durchschnitt von 30 bis 40 Prozent halten sie mit durchschnittlich 60 Prozent einen deutlich höheren Anteil der von ihnen genutzten Immobilien im Eigentum.

Um diesen Referenzwert auf den internationalen Durchschnitt abzusenken ist in den vergangenen Jahren ein Trend in Gang gekommen, noch betriebsnotwendige selbstgenutzte Immobilien zu verkaufen und wieder anzumieten. Beim Verkauf ihrer Immobilien bedienen sich Unternehmen unterschiedlicher Transaktionsformen. Die häufigsten Transaktionsformen sind aber Einzelverkäufe und Paketverkäufe (Portfoliotransaktionen).

Gerade bei der Veräußerung betriebsnotwendiger Immobilien durch besonders große Bestandshalter (z. B. DAX-Unternehmen) wird die Transaktionsform der Portfoliotransaktion häufig gebraucht. Beispielhaft seien hier Deutsche Bank AG, Metro AG, Siemens AG und Deutsche Telekom AG genannt. Allerdings haben bisher nur wenige der großen Unternehmen Verkäufe von betriebsnotwendigen Immobilien durchgeführt. Bei Verkaufsversuchen mit Hilfe von Portfoliotransaktionen ist es auch zum Scheitern von Transaktionen gekommen.

Bis auf wenige Ausnahmen im Bankensektor wie Deutsche Bank AG und Dresdner Bank AG finden Verkäufe von betriebsnotwendigen Immobilien nur noch durch mittelgroße, teilweise nicht börsennotierte Unternehmen statt, die die Immobilienverkäufe häufig als reine Liquiditätsquelle abseits von Kapitalmarkt und Unternehmensrating sehen. Im Gegensatz zu einer integrierten Strategie zur Anpassung des Immobilienbestandes bei gleichzeitiger Optimierung der Finanzierungskosten handelt es sich hier um kurzfristige, nicht nachhaltige Bemühungen der Liquiditätsbeschaffung, die nicht der gezielten Reduzierung selbstgenutzter Eigentumsimmobilien dient.

Beispielhaft seien hier einerseits Baumarktketten genannt, die die Monetarisierung ihres Immobilienvermögens nicht aus strategischen Gründen, sondern rein zur Finanzierung ihrer weiteren Expansion durchführen. Diese Einschätzung wird dadurch gestützt, dass diese Verkäufergruppe gezielt an Investorengruppen veräußert, die rein an langfristigen, dem Leasing ähnelnden Finanztransaktionen interessiert sind. Andererseits handelt es sich wie beim Beispiel von Auto-Teile Unger um die Monetarisierung von Immobilienwerten durch neue Eigentümer aus dem Private Equity-Bereich, dem so genannten „Asset Stripping".

Darüber hinaus werden in Verkäufen, insbesondere Portfolioverkäufen vor allem nicht strategische Objekte mit mittelfristig auslaufender Nutzung veräußert. Zusammengefasst liegt der Anteil der Eigentumsobjekte an allen genutzten Immobilien bei deut- schen Unternehmen weiter deutlich über dem internationalen Durchschnitt. Der Trend zur Veräußerung und Rückanmietung betriebsnotwendiger Immobilien ist in Deutschland zum Erliegen gekommen.

Gleichzeitig warten große Volumina internationalen Investorenkapitals auf eine Anlagemöglichkeit in deutschen Portfoliotransaktionen. Die bisher erfolgreich abgeschlossenen aber auch ohne Abschluss abgebrochenen Transaktionen belegen aber das Interesse der Großunternehmen an Immobilienverkäufen, insbesondere Portfolioverkäufen.

Zum Teil sind es die Probleme bei der Beherrschung des Transaktionsprozesses, die von Portfoliotransaktionen abhalten. Der Grund für die Zurückhaltung und somit das Verbleiben der Eigentumsquote auf (zu) hohem Niveau lag folglich bei den bisherigen Transaktionen auch in der fehlenden Fähigkeit, den Transaktionsprozess zu beherrschen, um eine Portfoliotransaktion erfolgreich durchführen zu können.

Die vorliegende Arbeit möchte daher die Probleme erheben, mit denen Selbstnutzer als Verkäufer im Transaktionsprozess von Portfoliotransaktionen konfrontiert sind. Die daraus resultierende Transparenz über die Herausforderungen einer Portfoliotransaktion soll Unternehmen helfen, die in Zukunft Portfoliotransaktionen durchführen möchten. Darüber hinaus sollen die Problemfelder der Transaktionen mit Hilfe von verhaltenstheoretischen Urteilsfehlern (Behavioral Decision Theory) erklärt und Empfehlungen zum Umgang mit Urteilsfehlern in Portfoliotransaktionen abgeleitet werden.

Diese Erkenntnisse sowie Empfehlungen der bisherigen Transaktionsteilnehmer und Erfahrungen aus Vergleichen mit Unternehmenstransaktionen sollen abschließend einfließen in den Entwurf einer Best-Practice-Vorgehensweise für Unternehmen zum Verkauf von Paketen aus betriebsnotwendigen Immobilien.