BWL für die Immobilienwirtschaft

Dieses kompakte Lehrbuch konzentriert sich auf die für die Immobilienwirtschaft relevanten BWL-Themen.
Im vorliegenden Buch wird eine Einführung in die Betriebswirtschaftslehre für die Immobilienwirtschaft gegeben. Dabei werden die wesentlichen Themen der BWL, bei denen sich in diesem Spezialgebiet Besonderheiten ergeben, behandelt. Die Autorin hat bei Erstellung des Buches vor allem Wert auf Nähe zur Praxis gelegt. So sind an vielen Stellen Beispiele eingebaut, schwierige Begriffe und Kernwörter werden gesondert definiert.

Dabei können aufgrund des begrenzten Umfangs und dem Anspruch eine Einführung darzustellen nicht alle Bereiche der Immobilienbetriebswirtschaftslehre in der Tiefe behandelt werden. Insgesamt wurde deshalb weitgehend auf die Darstellung unterschiedlicher Schulen und theoretischer Konzepte verzichtet.

Das Buch beginnt mit einer allgemeinen Einführung (Kapitel 1), in der der Immobilienmarkt mit seinen Teilnehmern und Besonderheiten kurz umrissen wird. Danach wird die Organisation in der Immobilienwirtschaft erläutert. Kapitel 2 und 3 beschäftigen sich dann mit dem externen und dem internen Rechnungswesen, also der Kosten- und Leistungsrechnung. Dabei werden im Kapitel 2 auch aktuelle Entwicklungen im internationalen Rechnungswesen betrachtet. Darauf aufbauend stellt Kapitel 4 das Immobiliencontrolling vor, wobei Kennzahlen, Benchmarking und die Balanced Scorecard besondere Beachtung finden.

Darauf folgt im Kapitel 5 der Themenkomplex des Immobilienmanagements, wobei Schwerpunkte das Immobilienportfoliomanagement, das Facility Management und das Risikomanagement sind. Im Anschluss – Kapitel 6 – wird ein Überblick über die Investition und Finanzierung in Immobilienunternehmen gegeben, wobei aufgrund der hohen Volumina des Gutes Immobilie besonders die Fremdfinanzierung betrachtet wird, aber auch kurz auf innovative Finanzierungsformen abgestellt wird. Kapitel 7 widmet sich den Steuern in der Immobilienwirtschaft, hier werden u.a. einige Besonderheiten und Grundzüge der im Betriebsvermögen anfallenden Steuern erläutert.

Danach folgt eine Einführung in das Immobilienmarketing, wobei Schwerpunkte bei der Kommunikationspolitik und der Preispolitik gesetzt werden. Das abschließende 9. Kapitel erläutert die klassischen und internationalen Verfahren der Wertermittlung.

Das Buch richtet sich an Studierende immobilienwirtschaftlicher Studiengänge.

3 Internes Rechnungswesen (S. 53)

3.1 Einführung
Das interne Rechnungswesen hat im Gegensatz zum externen Rechnungswesen die Aufgabe, Vorgänge von Bedeutung abzubilden, die innerhalb des Unternehmens ablaufen. Das wichtigste Instrument des internen Rechnungswesens ist die Kosten- und Leistungsrechnung (KLR). Durch die interne Orientierung wird sie zu einem Management-Informationssystem (MIS). Für die Ausgestaltung der Kosten- und Leistungsrechnung gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, sondern es besteht die Freiheit, sie nach betriebsindividuellen und Zweck orientierten Gesichtspunkten auszugestalten. Dadurch hat sich eine Vielzahl unterschiedlicher Kostenrechnungssysteme herausgebildet, mit deren Hilfe die Kosten- und Leistungsrechnung auf der Grundlage der Zahlen der Buchführung die Kosten für die erzeugten Produkte und Dienstleistungen ermittelt.

3.2 Aufgaben und Funktionen der Kosten- und Leistungsrechnung

3.2.1 Was sind Kosten und Leistungen?
Unter Kosten versteht man den bewerteten Verzehr an Gütern und Diensten im Produktions- oder Dienstleistungsprozess für die Herstellung und den Absatz der betrieblichen Leistungen sowie zur Aufrechterhaltung der hierfür notwendigen Kapazitäten. Damit entstehen Kosten nur, wenn:

• ein Verzehr an Gütern oder Dienstleistungen vorliegt

• dieser Verzehr bewertet ist

• im Betrieb, d h. im Dienstleistungs- oder Produktionsprozess erfolgt und

• leistungsbezogen ist.

Unter einer Leistung versteht man in Geld bewertete, aus dem betrieblichen Produktionsprozess hervorgehende Güter und Dienste einer Abrechnungsperiode, den so genannten wertmäßigen Output oder auch Erlös. Damit sind die Merkmale einer .Leistung., dass:

• Sachgüter oder Dienstleistungen erstellt werden

• die Leistungserstellung in Geldeinheiten bewertet wird und

• sie betriebsbedingt ist.

3.2.2 Warum Kosten- und Leistungsrechnung?
Immobilienunternehmen - gleich welcher Rechtsform und Größe - können sich nicht allein mit der Kenntnis ihres aus der Buchführung hervorgehenden Gesamtergebnisses im Rahmen des bilanziellen Jahresabschlusses begnügen, denn sowohl für das Controlling als auch für die Unternehmensplanung ist es unumgänglich, eine möglichst genaue Übersicht darüber zu haben, wie die einzelnen Betriebsleistungen, z.B. die Hausbewirtschaftung oder die Bautätigkeit, für sich allein am Gesamtergebnis des Unternehmens beteiligt sind.

Deshalb muss die Kosten- und Leistungsrechnung den betrieblichen Leistungsprozess fortlaufend und wirklichkeitsgetreu abbilden und den Erfolg nach Betriebsleistungen differenziert dokumentieren. Die Kosten- und Leistungsrechnung zeichnet den Verzehr von Produktionsfaktoren und die Leistungsentstehung in einzelnen Leistungsbereichen auf und kann so die Wirtschaftlichkeit der betrieblichen Prozesse quantitativ überwachen und Mängel und Störungen rechtzeitig erkennen.

Wenn eine Kosten- und Leistungsrechnung abteilungsbezogen aufgebaut ist, kann die Wirtschaftlichkeit mittels Soll-Ist-Vergleichen überwacht werden. Durch die Erfolgsermittlung einzelner Geschäftsbereiche, Produktgruppen oder Produktarten bzw. Dienstleistungsgruppen und Dienstleistungsarten wird eine detaillierter Ermittlung des Unternehmenserfolges möglich. Es wird belegt, wie einzelne Geschäfts- bzw. Leistungsbereiche zum Monatsergebnis bzw. Jahreserfolg beigetragen haben.

Eine weitere wichtige Aufgabe der Kosten- und Leistungsrechnung ist die Ermittlung von Herstellungskosten zur Bewertung von Erzeugnisbeständen. In der Immobilienwirtschaft geht es hier häufig um die Ermittlung der aktivierten Eigenleistungen technischer Abteilungen. Da den Eigenleistungen keine Anschaffungsausgaben gegenüberstehen, wird bei der Bewertung der aktivierten Eigenleistungen auf die im Unternehmen angefallenen Herstellungskosten zurückgegriffen.

Die Preiskalkulation hatte in der Wohnungswirtschaft und hier insbesondere im sozialen Wohnungsbau bisher eine eher untergeordnete Bedeutung. Gleiches gilt bei Wohnungsvermietungen im Allgemeinen, wo es Einschränkungen der Preisbildung gibt. Dies sieht im gewerblichen Bereich anders aus.